Ein Gutachten (Privatgutachten) ist ein Werk und unterliegt somit dem Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. BGB (Ausnahme: Gerichtsgutachten).

Ein Gutachten ist im Allgemeinen eine fachliche Meinungsäußerung einer natürlichen Person (oder Behörde), die von sich selbst behauptet, für die Sache, um die es geht, sachverständig zu sein. Ein Gutachten muss stets nachvollziehbar begründet sein und in unparteilicher Weise erstellt werden. Ein Gutachten besteht in der Regel aus einem objektivierbaren Teil (nachprüfbare Tatsachen wie z.B. Flächenangaben, etc.) und einem subjektiven Teil (Bewertung, Meinungsäußerung). Ein Gutachten dient in der Regel als Entscheidungsgrundlage des Auftraggebers und muss dafür geeignet sein ohne dass der Auftraggeber an das Gutachten gebunden ist.

Nur ein Gutachten, das nachvollziehbar ist und dem Gutachter fachliche Akzeptanz und Glaubwürdigkeit verleiht, führt zu einer Bindungswirkung bei Auftraggeber und eventuell beteiligten Dritten. Es gilt daher für den Gutachter einen Mittelweg zu finden zwischen Detailtreue/ Kompetenz/ Genauigkeit und Kürze/ Nachvollziehbarkeit, damit sein Gutachten auf die nötige Akzeptanz stößt.

Nach der Rechtsprechung des BGH muss ein Gutachten so beschaffen sein, dass ein unbeteiligter Dritter sich ein objektives Bild von der Sachlage machen können muss. Dies ist die Voraussetzung für die Verkehrsfähigkeit eines Gutachtens.

Man unterscheidet folgende Möglichkeiten, nach denen Sachverständige zur Lösungsfindung herangezogen werden können:

    - Gerichtsgutachten

    - Privatgutachten

    - Schiedsgutachten

    - Schiedsgericht nach den §§ 1025 ff. BGB

Gerichtsgutachten werden mehrheitlich bei Zivilprozessen mittels Beweisbeschluss durch das Amtsgericht bei einem Sachverständigen angefordert. Da es keinen privatrechtlichen Gutachtenerstattungsvertrag zwischen Auftraggeber und -nehmer gibt, unterliegen diese Gutachten auch nicht dem Werkvertragsrecht. Eine Haftung des Gutachters besteht in der Rege nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Gerichtsgutachten dürfen grundsätzlich nicht nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sondern auch von freien Sachverständigen erstellt werden. Die Vergütung des Sachverständigen richtet sich nach dem JVEG.

Schiedsgutachten sind eine wunderbare Möglichkeit, sich über den Wert einer Immobilie zu einigen, ohne Gerichte oder Rechtsanwälte bemühen zu müssen. Warum nicht einen unbefangenen Sachverständigen von beiden Parteien mit der Immobilienbewertung beauftragen? Dies ist sinnvoll bei Erbfällen für Hinterbliebene oder eine Erbengemeinschaft, aber auch z.B. in Erbbaurechtsverträgen zur Bestimmung des Gebäudewertes bei Ablauf des Erbbaurechtes oder zur Bestimmung der Entschädigungshöhe im Falle der Geltendmachung des Heimfallanspruches durch den Erbbauberechtigten. Auch Bestimmungen des Immobilienwertes im Zuge von Unternehmensnachfolgen mit Ausgleichszahlungen an Geschwister oder Mitgesellschafter sind Anlässe, bei denen Sie die Einschaltung eines unparteiischen Sachverständigen in Betracht ziehen sollten.

Privatgutachten werden auf Basis eines Werkvertrages zwischen zwei Vertragspartnern geregelt. Die Anlässe der Gutachtenerstellung im Bereich der Immobilienbewertung können vielfältig sein:

- Vermögensfeststellung des Eigentümers

- Nachweis des Verkehrswertes als Basis für die Festsetzung der Erbschaftssteuer

- Feststellung des Anfangs- und Endwertes im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung

- Ermittlung bilanzieller Werte zu bestimmten Stichtagen

- Ermittlung des Marktwertes für Verkäufer oder Käufer einer Immobilie

- Ermittlung des Marktwertes als Basis für Ausgleichszahlungen bei Pflichtteilsansprüchen

- Ermittlung von Marktwert und/oder Beleihungswert als Grundlage für die Finanzierung einer Immobilie

Neben diesen formalen Gründen für die Bestimmung des Immobilienwertes gibt es noch eine Reihe weiterer Gründe, warum jemand die Hilfe eines Sachverständigen für Immobilienbewertung in Anspruch nehmen möchte. Hier handelt es sich dann in der Regel um Dienstleistungen , die der Gutachter für den Auftraggeber erbringen kann; dies können sein:

- Beratung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie

- Objektbegehung mit anschließender Erstellung eines Protokolls, aus dem die, aus Sicht des Sachverständigen, vorhandenen Stärken und Schwächen der Immobilie hervorgehen.

- Begleitung bei Kaufvertragsverhandlungen für Käufer/ Verkäufer

- Gemeinsame Durchsicht von Planunterlagen, Kaufverträgen, Baubeschreibungen bei Neubauvorhaben und Tipps für Verbesserungen

Der Sachverständige kennt viele Fallstricke, die man beim Kauf oder Neubau einer Immobilie vermeiden sollte und kann diese seinem Klienten aufzeigen. Dies spart oft eine Menge Ärger und vor allem auch Geld.

Sollten Sie Bedarf an der Erstellung eines Gutachtens haben oder eine sonstige Dienstleistung im Sinne der oben aufgeführten Problemstellungen benötigen, stehe ich Ihnen als erfahrener und kompetenter Ansprechpartner zur Seite.

Ihre Anfrage ist zunächst kostenlos und unverbindlich und wird mit der nötigen Diskretion behandelt.

Der Verkehrswert einer Immobilie wurde im Baugesetzbuch definiert. In § 194 BauGB heißt es dazu:

“Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Die Immobilienbewertung hat also das Ziel, zu einem bestimmten Stichtag (Wertermittlungsstichtag) den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Preis einer Immobilie zu bestimmen. Die Voraussetzungen für den normalen Geschäftsverkehr sind, dass mindestens ein verkaufswilliger Eigentümer und ein kaufwilliger Interessent für die Immobilie vorhanden sind, die beide ernsthaftes Interesse am Zustandekommen eines Kaufvertrages haben müssen. Dies muss in einer normal üblichen Vermarktungsdauer geschehen. Beide müssen sich vorher ausreichend über den Immobilienmarkt informiert haben, so dass beide mit einigermaßen realistischen Wertvorstellungen in die Verhandlungen gehen. Bei der Immobilie sind zu berücksichtigen:

- die rechtlichen Gegebenheiten wie vertragsrechtliche Bindungen (z.B. Mietverhältnisse), Belastungen im Grundbuch, Baulastenverzeichnis, handelt es sich um ein Grundstück oder um ein grundstücksgleiches Recht (Wohnungseigentum, Erbbaurecht), etc.

- die tatsächlichen Eigenschaften (Zustand, Bauweise, Bestandteile, etc.)

- Lage des Grundstücks oder des sonstigen Wertermittlungsgegenstandes

Bei der Ermittlung des Verkehrswert sollen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse unberücksichtigt bleiben. Zum Beispiel wird man unter einem Vorzugspreis unter Verwandten nicht davon sprechen, dass dieser bestimmend für den Verkehrswert wäre. Hier liegen eben verwandtschaftliche Bindungen vor, die einen Sonderpreis entstehen lassen.

Aber wo fangen die ungewöhnlichen Verhältnisse an? Wenn plötzlich Ölscheichs in einer Stadt auf Einkaufstour gehen und mehrere Immobilien zu Preisen kaufen, die weit über denen liegen, die bisher für vergleichbare Immobilien auf dem jeweiligen Immobilienmarkt gezahlt wurden - ist das dann ungewöhnlich oder gehört das zum normalen Marktgeschehen? Oder wenn in Baden-Baden die Immobilienpreise steigen, weil verstärkt russische Investoren auf dem dortigen Immobilienmarkt aktiv werden - ist das normales Marktgeschehen?

Von ganz abgehobenen Preisen einmal abgesehen würde man das schon beides unter normalem Immobilienmarkt verstehen, zumal wir ja in einer globalisierten Welt leben. Da gehört es eben auch dazu, dass die Preisvolatilitäten durch den schnellen Zu- aber auch wieder Abfluss von aus- und inländischem Kapital zunehmen. Man muss sich immer die Stichtagsbezogenheit einer Wertermittlung auch vor Augen führen. Streng genommen gilt der zu einem Stichtag ermittelte Immobilienwert auch nur an diesem Stichtag.

Natürlich sollten die dauernden Eigenschaften der Immobilie so berücksichtigt worden sein, dass diese auch die Wertermittlung noch einige Zeit nach dem Stichtag tragen. Aber es können sich durchaus nach dem Stichtag Entwicklungen ergeben, die den Immobilienwert nachhaltig beeinflussen können und die am Wertermittlungsstichtag noch nicht bekannt waren. Zum Beispiel Naturkatastrophen wie die Jahrhundertflut oder verheerende Stürme, aber auch Beschlüsse zu Verkehrswegeplanungen. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts dürfen keine Mutmaßungen in die Zukunft einfließen. Nur Tatsachen und Sachverhalte, die mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eintreten werden, dürfen bei der Wertfindung berücksichtigt werden.

Bei der Ermittlung des Beleihungswerts, den die Banken anwenden, müssen solche Fragen eher kritischer geprüft werden, da der Beleihungswert ja auf Dauer (mindestens während der ersten 10 Jahre) ausreichend Gewähr dafür bieten soll, dass bei Verwertung des Pfandobjekts der Ausfall, den das Kreditinstitut eventuell erleidet, möglichst gering bleiben soll. Bedeutet, dass man sich hier solchen sprunghaften Marktpreissteigerungen in Folge des Zuflusses von frischem ausländischem Kapital eher vorsichtig mit seinen Beleihungswerten annähert. Hier muss schon die Frage erlaubt sein, wie dauerhaft der Einfluss dieser neuen Investoren auf die mittel- bis langfristig erzielbaren Preise sein wird. Fraglich ist allerdings, ob man auf diese Frage eine befriedigende Antwort finden wird. Bei der Beleihungswertermittlung muss eher der vorsichtigere Ansatz gewählt werden, um das Risiko für den Kapitalgeber in vertretbarem Maße zu halten. Wenn hier also Unsicherheiten für künftige Preisentwicklungen bestehen, sind diese nach Ermessen des Gutachters (oder der Beleihungsrichtlinien der beleihenden Bank) angemessen zu berücksichtigen.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie nun in der Praxis ermittelt? Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung bedient sich hierzu in erster Linie dreier Verfahren:

1. Sachwertverfahren

2. Ertragswertverfahren

3. Vergleichswertverfahren

Am direktesten zum Verkehrswert führt der Vergleichswert. Hier wird der Wert der zu bewertenden Immobilie direkt mittels statistischer Verfahren von tatsächlich erzielten Marktpreisen abgeleitet. Das Sachwertverfahren ist letztlich auch nichts anderes als ein vergleichendes Verfahren, da der Bodenwert aus Vergleichspreisen (Bodenrichtwert) abgeleitet wird und der Bauwert zumindest mit Hilfe durchschnittlicher Baupreise ermittelt wird. Das Verfahren wurde aber noch nicht so weit perfektioniert und verfeinert, dass es direkt zum Verkehrswert führt. Am Ende der Sachwertberechnung muss der Gutachter das Ergebnis der Sachwertermittlung an seinen Marktkenntnissen und eventuellen Veröffentlichungen zum Marktgeschehen vorbeiführen und daraus dann mittels Marktanpassungszuschlägen oder Marktanpassungsabschlägen den Verkehrswert ableiten. Die zielführende Größe im Sachwertverfahren ist aus meiner Sicht der Bodenwert, da aus diesem im komparativen Verfahren weitere wichtige Erkenntnisse für das weitere Sachwertverfahren gewonnen werden können. Um nur einige zu nennen: Höhe der Regionalisierung des Bauwerts, Marktanpassung, Tendenz für Verdichtungsgrad der Region, hauptsächlich angebotene bzw. marktgängige Immobilientypen, etc.

Ein sehr interessantes Verfahren ist auch der Ertragswert. Ich behaupte, dass ein Sachverständiger mit ausreichender Erfahrung in der Wertermittlung und Überblick über einen überregionalen Markt, weiß, welche marktkonformen Parameter er sowohl im Sach- als auch im Ertragswertverfahren ansetzen muss, damit beide Verfahren etwa das gleiche Ergebnis liefern und dieses Ergebnis nahe am tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert liegt.

Unter dem Begriff Immobilienbewertung werden eine Reihe von Dienstleistungen angeboten. Dies reicht von der Online-Berechnung irgendwelcher Werte (meistens Sachwerte ohne ausreichende oder gar keine Marktanpassung) bis hin zur sehr sorgfältigen Due Diligence mit anschließender professioneller Immobilienbewertung anhand von Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Discounted-cash-flow.

Aber den Marktwert einer Immobilie, den kann man eigentlich nur schätzen. Dabei sollte aber das Wort Schätzen nicht missverstanden werden. Unter schätzen versteht man eigentlich das Abwägen möglichst aller für die Immobilie wertrelevanter Eingangsparameter. Der Gebäudeschätzer sollte deshalb nichts anderes machen als ein Sachverständiger oder Gutachter für Immobilienbewertung auch. Leider liegt hier bereits das Hauptproblem bei der Immobilienbewertung: Die Qualifikation und die Sorgfalt des Sachverständigen.

Oft hat man ja den Eindruck, es ist beim Thema Immobilienbewertung so wie in einer Talk-Show: Jeder meint, er könne mitreden und jeder weiß es besser. Es ist ja auch so, dass sich viele im Laufe der Zeit ein bestimmtes Wissen auf diesem Gebiet aneignen können. Zum Beispiel wird jemand der ein Haus bauen möchte, sich auch umfassend zu dem Thema informieren. Oder jemand, der eine Gebrauchtimmobilie kaufen möchte, wird bestimmte Themen ebenfalls recherchieren - oft im Internet. Dagegen ist nichts zu sagen. Übrigens ist auch seit das Internet so boomt, die Markttransparenz allein schon durch die großen Immobilienportale und durch die Suchmaschinen sprunghaft gestiegen. Aber wer klug ist, vertraut nicht nur auf - manchmal recht zweifelhafte - Quellen aus dem Internet, oder auf das Halbwissen von Verwandten oder Bekannten, sondern er geht auf Nummer sicher und beauftragt einen Sachverständigen für Immobilienbewertung. Gerade bei der größten Investition des Lebens wäre es doch an der falschen Stelle gespart, wenn man nicht ein paar Promille des Immobilienpreises (mehr ist es doch meistens nicht!) für seine Sicherheit ausgeben würde! Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung beschäftigt sich ja den ganzen Tag mit wertermittlungstechnischen Fragestellungen und er weiß, wo er hinschauen muss, um zu einem richtigen Ergebnis zu gelangen. Viele Immobilieneigentümer (sowohl private wie auch institutionelle) gehen oft von völlig falschen Wertvorstellungen aus oder verpassen hinsichtlich bestimmter Marktentwicklungen den Anschluss. Die Folgen solcher Fehleinschätzungen wiegen oft schwer, wie auch einige Beispiele der jüngsten Vergangenheit wieder gezeigt haben.

Das Besondere an dem Wirtschaftgut Immobilie ist, dass der zugehörige Markt - der Immobilienmarkt - sehr intransparent ist. Das heißt, man kann eigentlich nicht genau sagen, welchen Preis eine Immobilie haben wird. Dies liegt unter anderem daran, dass für ein und dieselbe Immobilie unterschiedliche Preise gezahlt werden können, je nach dem, welche Präferenzen der Immobilienkäufer hat. Zudem gibt es eine Vielzahl den Preis bestimmenden Faktoren, aus denen sich letztendlich der Immobilienpreis zusammensetzt. Hinzu kommt erschwerend, dass die tatsächlich gezahlten Marktpreise zwar an verschiedenen Stellen bekannt werden (Notare, Banken, Gutachterausschüsse), aber es kein öffentliches Verzeichnis gibt, in dem man die einzelnen Marktpreise recherchieren könnte. Man erhält nur indirekte Vergleichspreise oder Richtpreise, zum Beispiel für den Preis pro m² Grund und Boden (Bodenrichtwert, erhältlich bei den Gutachterausschüssen) oder für Wohnungseigentum.

Der Markt behilft sich deshalb so, dass es Sachverständige für Immobilienbewertung gibt, die durch ihr Wissen und ihre Erfahrung versuchen, den Markt (Angebot und Nachfrage) zu simulieren und so den am wahrscheinlichsten zu erzielenden Immobilienwert für eine Liegenschaft zu finden. Dabei sollten alle wertrelevanten Eigenschaften einer Immobilie mit berücksichtigt werden. Dazu gehören rechtliche Besonderheiten wie bestimmte Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs (Bsp. Nießbrauch, Dienstbarkeit, Leitungsrechte, Wegerechte, etc.) oder im Baulastenverzeichnis (Abstandsbaulast, Vereinigungsbaulast, Bauverbot, etc.). Volkswirtschaftliche Aspekte wie die momentane Marktverfassung des regionalen und überregionalen Immobilienmarktes, die Verfassung der sonstigen Assetklassen (z.B. Aktienmarkt, Rentenmarkt) die konjunkturelle Phase oder ob es sich um einen Käufermarkt oder Verkäufermarkt handelt, spielen natürlich auch eine entscheidende Rolle.

Zum Beispiel kann man seit einiger Zeit beobachten, wie das Thema Energie und Energiekosten die Preise für Immobilien beeinflusst. Das verfügbare Haushaltseinkommen schrumpft u. a. durch die stark steigenden Kosten für Heizöl, Gas, Strom und Benzin. Dies führt zu Nachfrageeinbrüchen bei älteren Gebrauchtimmobilien, die ja traditionell von Haushalten mit mittleren Einkommen nachgefragt werden. Der Gleichgewichtspreis müsste sich jetzt eigentlich nach unten verschieben auf ein niedrigeres Preisniveau, zu dem die Nachfrage wieder befriedigt werden kann. Was aber statt dessen zu beobachten ist: Die bisherigen Eigentümer sind sehr oft (noch) nicht zu Preiszugeständnissen bereit, was dazu führt, dass die Vermarktungszeiten sich stark verlängern. In prosperierenden Ballungsgebieten  kommt noch hinzu, dass die energetisch sinnvolle Modernisierung solcher Immobilien unheimlich teuer ist. Dies können sich viele Interessenten nicht leisten, weil sie ja auch die teuren Grundstücke mit bezahlen müssen, die in den zurückliegenden Jahrzehnten im Durchschnitt mehr Quadratmeter hatten als heutzutage, wo man bei Reihenhausbebauung schon bei 150 m² Grundstücken angekommen ist und bei Doppelhaushälften selten mehr als 250 - 300 m² vorgefunden werden. Zudem hält man den Leuten dann die aktuellen Bodenrichtwerte unter die Nase und rechnet Ihnen aus, dass die Grundstückspreise nun mal so seien. Dies führt dann dazu, dass in den Sachwertermittlungen der Gutachter teilweise sehr hohe Marktanpassungsabschläge auf den Sachwert gemacht werden müssen. Was dabei offensichtlich übersehen wird: Der Abschlag betrifft auch den Grundstückswert! Gerade bei großen, nicht mit einem weiteren Haus bebaubaren Grundstücken, sind hier teilweise erhebliche Abschläge auf den Bodenrichtwert notwendig.

Wirtschaftsgeographie spielt ebenso eine wesentliche Rolle bei der Immobilienbewertung. Es ist eben eine Tatsache, dass das gleiche Haus, einmal gebaut im Großraum Stuttgart und ein anderes Mal in einem struktur- und wirtschaftsschwachen Landkreis bereits ein Jahr nach seiner Erstellung unterschiedliche Wertentwicklungen erfährt. Und ich spreche jetzt nur vom Gebäudewert, dass der Grundstückswert stark differiert ist ja klar. Aber auch die Marktanpassungsabschläge rein auf den Gebäudewert sind hier immens. Man kann davon ausgehen, dass die Abschläge desto höher werden, je höher die Baukosten lagen

Natürlich spielt auch die Bausubstanz eine wichtige Rolle. Hier darf man gerade als Auftraggeber nicht vergessen, dass ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kein Bausubstanzgutachten ist! Dies liegt allein schon in der Tatsache begründet, dass der Gutachter ja in aller Regel keine Bauteile öffnen kann und sich Details bezüglich der Bausubstanz anschauen kann. Man behilft sich deshalb so, dass man an dieser Stelle bestimmte Zustände unterstellt (z.B. dass keine außer den offensichtlich erkennbaren Bauschäden vorhanden sind). Das gleiche gilt auch immer für die Altlastenfreiheit und Tragfähigkeit des Bodens. Apropo Tragfähigkeit Boden: Ist Ihnen schon einmal aufgefallen, dass selbst die Baufirmen in Ihren Baubeschreibungen eine bestimmte Tragfähigkeit (Bodenpressung in der Regel mindestens 250 kN/ m²) unterstellen. Man sollte daher immer einmal auch zumindest das Thema Bodengutachten, Baugrunduntersuchung ansprechen. Meistens hat bei Neubaugebieten die Gemeinde bereits eine Bodenuntersuchung wegen Grundwasserstand und zulässiger Bodenpressung machen lassen. Ansonsten kennen ja auch die regionalen Bauunternehmer Ihre Böden sehr gut, wenn sie in der Gegend dutzende von Bauvorhaben erfolgreich absolviert haben.

Neben den bereits genannten Fertigkeiten sind natürlich auch finanzmathematische Kenntnisse die Grundvoraussetzung dafür, dass jemand als Immobiliensachverständiger tätig sein kann. Hierzu gehören Kenntnisse über statistische Methoden (Standardabweichung, Streuungsmaß, Regressionsanalyse, etc.) ebenso wie die Berechnung von Barwerten oder die Durchführung von Investitionsrechnungen.

Man kann an den bisherigen Ausführungen bereits erkennen, dass die Suche nach dem richtigen Immobilienwert eine spannende und sehr vielschichtige Aufgabe ist, die einen interdisziplinär ausgebildeten und geschulten Sachverständigen erfordert.