1. ) Unterlagen, die Sie sich genauer ansehen sollten:

1.1)  Grundbuchauszug

Eine der wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf ist der Grundbuchauszug.

Der Grundbuchauszug besteht aus:

Deckblatt, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II, Abteilung III.

Das Bestandsverzeichnis:

Hier erkennen Sie, um welche Rechtsform es sich bei der Immobilie handelt. Also ob es sich um ein Erbbaurecht, einen Miteigentumsanteil mit Sondernutzungsrecht (Wohnungseigentum), oder um ein herkömmliches Grundstück mit oder ohne Gebäude handelt. Weiterhin erkennen Sie die Nutzungsart (Gebäude- und Freifläche, landwirtschaftliche Fläche, etc.), wobei dieser Beschrieb lt. Grundbuch keinen öffentlichen Glauben genießt, d.h. es kann auch aktuell eine andere Nutzung vorhanden sein.

Wichtig ist die Lagebezeichnung, also Gemarkung, Flurstücknummer, Straßenbezeichnung und die Grundstücksgröße. Diese Angaben sollten Sie auf alle Fälle mit den Angaben gemäß Expose bzw. Angaben des Verkäufers vergleichen. Wenn Sie ein Haus (Reihenhaus oder Doppelhaushälfte) in der Rechtsform Wohnungseigentum kaufen (also im Grundbuch oder im Kaufvertrag Miteigentumsanteile genannt sind), sollten Sie auf alle Fälle im Aufteilungsplan, in dem Ihr ideeller Grundstücksanteil verzeichnet ist, nachprüfen, ob diese Fläche auch der rechnerischen Fläche (Miteigentumsanteil mal Gesamtgrundstück) in etwa entspricht. Sollte dieser Grundstücksanteil minderwertigere Flächen beinhalten, die einen schlechten bis gar keinen Nutzwert aufweisen (schmaler Schlauch, Randstreifen o. .), sollten Sie für diese Flächen einen niedrigeren Preis zahlen, als für die Hauptfläche. Rechte, die mit dem Eigentum am berechtigten Grundstück verbunden sind (Wegerechte, Sondernutzungsrechte, o.ä.) sind ebenfalls im Bestandsverzeichnis des “herrschenden” Grundstücks eingetragen. Achtung bei Erbbaurechten! Hier gibt es einige Besonderheiten, auf die an anderer Stelle noch ausführlich eingegangen wird.

Abteilung I:

Sie erkennen in Abteilung I des Grundbuchs, wer derzeit Eigentümer ist und auch wer in der Vergangenheit Eigentümer der Immobilie war (Unterstrichene Eintragungen). Vorsicht kann geboten sein, wenn in kurzen Zeitabständen mehrere Eigentümerwechsel stattgefunden haben. Dies kann darauf hindeuten, dass die Immobilie Negativmerkmale aufweist, die evtl. auf den ersten Blick nicht zu erkennen sind. Weiterhin sehen Sie von wann der Vertrag ist, auf dessen Basis die Eigentumsumschreibung statt gefunden hat. Sollte es sich um einen Zeitpunkt innerhalb der letzten zehn Jahre handeln, fragen Sie nach dem damaligen Kaufpreis. Dieser ist i. d. R. ein wertvoller Anhaltspunkt für den eventuellen jetzigen Marktwert. Aber Vorsicht! Gerade bei Wohnungseigentum gab es Anfang bis Mitte der neunziger Jahre eine Hochpreisphase, deren Preise heute (2006/ 2007) in der Regel nicht wieder zu erzielen sind. Näheres hierzu können Sie unter dem Punkt Wohnungseigentum nachlesen. Auch sind Neubaupreise von damals heute meist nicht wieder zu erzielen.

Abteilung II:

Für die Immobilienbewertung ist die Abt. II des Grundbuchs sehr wichtig, da hier Lasten und Beschränkungen verzeichnet sind, die den Wert einer Immobilie erheblich mindern können.

Wohnrechte, Dienstbarkeiten, Wegerechte, Reallasten etc. können den Wert der Immobilie erheblich mindern. Vorsicht, wenn solche Rechte bei Erwerb bestehen bleiben sollen. Dann sollten Sie auf alle Fälle einen Sachverständigen hinzuziehen.

Abteilung III:

Hier werden Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden eingetragen, die auf dem Flurstück lasten. Für die Wertermittlung und auch den Immobilienerwerb haben diese Rechte in der Regel keinen Einfluss, da sie bei Kauf vom Voreigentümer zur Löschung zu bringen sind (Rückzahlung der bestehenden Schulden aus dem Verkaufserlös).

1.2)  Lageplan

Auf dem Lageplan ist die Lage des Flurstücks im Gelände verzeichnet (Maßstab in der Regel 1:500 oder 1:1000). Man erkennt die amtlich vermessenen Grundstücksgrenzen, die durch Linien zwischen den verschiedenen Messpunkten kenntlich gemacht werden.

Grenzbebauungen, Grenzüberbauungen etc. sind aus dem Lageplan ersichtlich, ebenso die Gebäude und Gebäudeteile, die sich auf dem Flurstück befinden. Durch einen Vergleich mit den Daten im Grundbuch kann ein Flurstück zweifelsfrei identifiziert werden.

1.3) Baulastenverzeichnis

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die durch Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde entstehen. Außer in Bayern wird in den Baurechtsbehörden (Stadtbauamt für Stadtkreise, Landratsamt für Gemeinden) dieses Verzeichnis geführt. Baulasten können ebenfalls wertmindernd sein, z. B. wenn Sie die Bebaubarkeit des belasteten Grundstücks einschränken oder dessen Nutzwert herabsetzen. Sie können aber auch von Vorteil sein, wenn Sie die Bebaubarkeit eines Flurstückes verbessern. Zum Beispiel können vom Bebauungsplan abweichende Gebäudearten (Statt Einzelhausbebauung Doppelhäuser) genehmigungsfähig werden, wenn der Grundstückseigentümer sich einer Baulast (z.B. Vereinigungsbaulast) unterwirft.

1.4) Denkmalschutzliste/ Denkmalschutzbuch

Die Denkmalschutzliste wird bei den Gemeinden bzw. Städten geführt, das Denkmalschutzbuch bei der oberen Denkmalschutzbehörde (Landratsamt). In diese Verzeichnisse werden erhaltenswerte Baudenkmäler eingetragen. Dies kann wichtig sein, da es für denkmalgeschützte Gebäude Auflagen bei der Modernisierung gibt, die sich stark auf die Modernisierungskosten auswirken können. Zudem erfordern Umbauten und Modernisierungen die Zustimmung und Beteiligung der Denkmalschutzbehörde.

Es wird oft mit der Denkmal- AfA gemäß §  7 i EStG für denkmalgeschützte Objekte (insbesondere Wohnungen) geworben. Diese Steuersparmodelle können auch ganz interessant sein, aber nur dann, wenn dem Kaufpreis nicht n u r der Steuervorteil, sondern auch ein entsprechend werthaltiges Objekt als Gegenwert entgegensteht. Bei Verkauf innerhalb der Abschreibungszeit kann nämlich der Steuervorteil nicht mitverkauft werden, weshalb bei Zweitverkäufen solcher Objekte oft mit erheblichen Einbußen zu rechnen ist.

1.5) Bauantrag

Zum Bauantrag gehören u.a. der Lageplan, die Baubeschreibung, die Berechnung der Wohnfläche und des umbauten Raums (Wärmeschutznachweis, statische Nachweise und weitere Unterlagen je nach Gebäudegröße und Gebäudeart).

Aus der Baubeschreibung können die beim Bau verwendeten Materialien, die Art und Dimensionierung der Heizanlage und i. d. R. auch die damaligen Herstellungskosten (getrennt nach Rohbau- und Ausbaukosten) entnommen werden.

1.6) Baugenehmigung

Die Baugenehmigung sollte mit dem Bauantrag übereinstimmen. Gibt es Wohn- oder Nutzflächen, für die kein Bauantrag bzw. Genehmigung vorliegt, sollte man dies hinterfragen.

Grundsätzlich ist es wichtig, dass die vorhandenen Nutzungen auch durch die Baurechtsbehörde genehmigt wurden, da ansonsten ein Rückbau oder eine Nutzungsänderung erzwungen werden kann. Grundsätzlich sollte insbesondere bei nachträglich zu Wohnzwecken ausgebauten Flächen geprüft werden, ob diese den baurechtlichen, statischen und brandschutztechnischen Vorschriften entsprechen.

Mindestens sollten sie über eine ausreichende Belichtung (Tageslicht), Raumhöhe und  Raumgröße verfügen.

Ist die Genehmigung unter Auflagen oder Einschränkungen erfolgt (z. B. Nutzung nur durch bestimmte Nutzergruppen), sind diese ebenfalls zu beachten.

Zusätzlich sollten bei Eigentumswohnungen folgende Unterlagen eingesehen werden:

1.7) Teilungserklärung

Im Schriftteil können Sie die Aufteilung der Miteigentumsanteile sehen und mit welchem Sondernutzungsrecht diese jeweils verbunden sind. Zudem sind wichtige Details wie Stimmrecht, Verwaltung, Gemeinschaftseigentum etc. geregelt. Im Aufteilungsplan sind die einzelnen abgeschlossenen Einheiten und das Gemeinschaftseigentum sowie evtl. Sondernutzungsflächen in Grundrissplänen dargestellt. Bei nachträglich aufgeteilten Mietshäusern (Umwandlungsfall) besteht in den meisten Ballungsräumen eine so genannte Sperrfrist (oft bis zu 10 Jahren), innerhalb derer die Mieter Kündigungsschutz genießen. Dies sollte beim Kauf einer solchen Wohnung beachtet werden, sofern noch ein Mietverhältnis übernommen werden soll. Solche nachträglich aufgeteilten Objekte - oft aus den 60er oder 70er Jahren - sollten genau angeschaut werden. Oft wird nur eine oberflächliche, auf die optische Verbesserung gerichtete Modernisierung durchgeführt. Man sollte sich hier genau über das Preisniveau informieren, da man sonst schnell zu viel für solche Objekte zahlt und nachher zusätzlich mit hohen Instandhaltungskosten Lehrgeld bezahlt.

1.8) Protokolle der Eigentümerversammlungen

Es sollten die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlungen eingesehen werden. Hier können evtl. drohende Sonderumlagen der nächsten Zukunft, bautechnische Probleme, Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder auch mit Nachbargrundstücks- Eigentümern frühzeitig erkannt werden.

Je höher der Eigennutzeranteil in der Anlage ist, desto besser ist oft der Objektzustand, da Selbstnutzer ein höheres Interesse an einem hohen Wohnwert haben als Vermieter. Dies sollten Sie sowohl beim Kauf der Wohnung als Kapitalanlage als auch beim Kauf zur Selbstnutzung beachten. Ein hoher Selbstnutzeranteil verringert u. U. Ihre Rendite, da viele Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen werden.

1.9) Wirtschaftsplan/ Rücklagen

Wurden ausreichende Rücklagen gebildet, so dass notwendige Instandhaltungen  vorgenommen werden können? Ansonsten drohen teure Sonderumlagen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, ob die Erschließungskosten bereits  vollständig abgerechnet und bezahlt wurden.

Die Rücklagen sind in der Regel im Kaufpreis mit enthalten.

2.0) Nebenkostenabrechnung 

Aus der Nebenkostenabrechnung können Sie schnell Preistreiber beim Wohnungseigentum identifizieren.

Die zwei größten Posten sind oft die Wartung und Pflege der Aufzugsanlage und die Hausmeisterkosten. Auch umfangreiche Grünanlagen haben nicht nur ihre Vorteile, sondern schlagen oft mit umfangreichen Kosten für die Pflege und den Pflanzenschnitt zu Buche.

Bei bisher unsanierten Flachdächern und unsanierten Fassaden aus den 60er bis Ende 70er Jahren sollten Sie sich ebenfalls auf erhöhte Kosten für künftige Sanierungsmaßnahmen gefasst machen.

2.1) Mietpools/ Mietgarantien

Mietgarantien sind mit Vorsicht zu genießen, da sie oft eine Sicherheit widerspiegeln, die nachher nur auf dem Papier steht. Die Garantie wird oft von einer GmbH gegeben, die im Falle eines Konkurses diese Garantien nicht mehr einlöst. Ebenso sollte man zurückhaltend sein bei so genannten Mietpools; hier tragen Sie das Mietausfallwagnis nicht nur für die eigene sondern auch u. U. für alle anderen Wohnungen der Anlage. Lassen Sie daher solche Verträge genau prüfen. Solche Mietpools bedienen die Bequemlichkeit, da sie gegen eine Vergütung die Objektverwaltung für Sie übernehmen. Dies ist gerade dann ein gerne vorgebrachtes Verkaufsargument, wenn die Entfernung zwischen Ihrem Wohnort und dem Anlageobjekt sehr groß ist. Erfahrungsgemäß gibt es aber gerade bei dieser Konstellation die größten Probleme. Oft wird eine Wohnung gekauft, ohne vorher das Objekt angeschaut zu haben. Dies sollten Sie nie tun. Es gibt durchaus auch in schwierigen Märkten (z.B. derzeit neue Bundesländer) Chancen, niedrige Einstiegspreise in Städten mit einem prognostizierten Wertsteigerungspotential zu nutzen. Einzelwohnungen sind jedoch hier keine geeignete Anlageform für die Altersvorsorge. Schon alleine deshalb nicht, da sie bei einem kleineren Vermögen keine Möglichkeit der Risikostreuung bieten. Also grundsätzlich Finger weg von solchen Steuersparmodellen.