Bautechnische Besonderheiten, auf die man bei verschiedenen Baujahresgruppen achten sollte (genannt werden nur die häufigsten Schwachstellen - im Zweifel empfiehlt es sich immer, Expertenrat einzuholen)

1)       Gebäude älter 1920 - Gründerzeitgebäude (1880- 1918)

-          teilweise fehlen in den Wohnungen noch die Bäder, dadurch sind Grundrissveränderungen notwendig, bei denen leider oft die Raumproportionen zerstört werden.

-          oft “Berliner Zimmer” und/oder gefangene Räume

-         Abwasserrohre und Rohinstallationen oft auf Putz; keine Schallisolierung der Abwasserrohre. Gesamte Rohinstallation meist erneuerungsbedürftig.

-         Elektroinstallation ist oft noch zweiadrig ohne Erdung, noch kein Sicherungskasten mit FI- Schaltern sondern Schaltbrett mit Schraubsicherungen, zu wenige Steckdosen und Lichtauslässe, meist nur ein Telekommunikationsanschluss

-          Innenputz weist Fehlstellen mit Hohlräumen auf, insbesondere am Kamin oder in dessen Nähe (durch Abklopfen hör- und fühlbar); Deckenputz inkl. Putzträger (meist Schilfrohrmatten) schadhaft (evtl. mit Glasfasertapeten oder Malerflies sanierbar)

-          Bodenbeläge meist erhaltenswert, da Vollholzdielen, die nachbearbeitet,  abgeschliffen und neu versiegelt eine sehr schöne Optik bieten.

-          Holzbalkendecken schwingen und hängen durch, keine Trittschall- und Wärmedämmung, Zwischenfüllung manchmal mit Schadstoffen belastet (bleihaltige Schlacken u.ä.). Ideale Estrichform bei Sanierung der Böden ist der Bitumenestrich (Gussasphaltestrich), da er sehr gute Eigenschaften hat, insbesondere leichter ist als Zementestriche und kaum Baufeuchte entsteht.

-         Außendämmung der Fassade meist aufgrund des Denkmalschutzes nicht möglich. Dadurch Innendämmung notwendig (Kalziumsilikatplatten), die bauphysikalisch oft nicht so günstig ist, da der Taupunkt nach innen wandert und Kondensat zwischen Wand und Dämmplatte entstehen kann, insbesondere wenn durch nicht sachgerechte Verarbeitung Hohlräume zwischen Dämmschicht und Mauerwerk entstehen. Zudem geht natürlich bei der Innendämmung etwas Wohnfläche verloren.

-         Wurden keine Dämmmaßnahmen durchgeführt und nur neue Fenster eingebaut, führt dies oft zu Feuchtigkeit auf kalten Bauteiloberflächen, insbesondere in den Gebäudeecken. Folge ist oft Schimmelbefall. Man sollte daher bei solchen Objekten einen Bausachverständigen beauftragen, der die Temperatur der Bauteilinnenoberflächen im Winter misst. In der Regel sollte diese Temperatur bei mindestens 13 Grad Celsius liegen, damit es nicht zur Entstehung von Kondensat (Feuchtigkeit) kommt.

-         Klinkermauerwerk ist oft nicht mehr schlagregenfest; eine Sanierung (neue  Verfugung, Hydrophobierung) wird dann erforderlich.

-         Kamine sind in der Regel versottet (durch Kondensat aus dem Rauchgas geschädigt) und Kaminköpfe beschädigt. Eine Sanierung steht hier ebenfalls oft an.

-         Unausgebaute Dachräume ohne Wärmedämmung und keine Dämmung der obersten Geschossdecke führen zu hohen Verlusten von Heizenergie und sollten durch entsprechende Dämmmaßnahmen verhindert werden.

-         Innentüren sind meist erhaltenswert, da eine stilechte Modernisierung mit Erhalt des ursprünglichen Raumcharakters und Baustils in der Regel einem Komplettaustausch vorzuziehen ist.

-         Fenster: Alte, gut erhaltene Kastenfenster oft erhaltenswert. Ansonsten oft Sanierung notwendig, insbesondere, wenn noch einglasige Scheiben vorhanden sind. Alternative zum Komplettaustausch könnte der Erhalt der alten Holz-Rahmen und Ersetzen der Einfachverglasung durch Isolierverglasung sein.

-         Keller: Meist Bruchsteinmauerwerk ohne Horizontalsperre. Als Folge daraus entstand oft aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk. Je nach Ausprägung ist eine Abgrabung an den Kelleraußenwänden und nachträgliche Abdichtung gegen Erdfeuchte erforderlich.

-          Schallschutz und Wärmeschutz sind in der Regel nicht mehr zeitgemäß.

Fazit: Stilecht sanierte Altbauten dieser Baujahrsklasse, mit gut nutzbaren Grundrissen und einer modernen Gebäudetechnik haben einen großen Charme und bei normalen Marktverhältnissen einen guten Wiederverkaufswert. Diese Sanierung ist aber nicht ganz billig, so dass man für solche Objekte nach Sanierung mit Kosten wie für Neubauobjekte rechnen muss. Oft liegen Erwerbs- und Sanierungskosten sogar über Neubaupreisen, weil die Aufarbeitung alter Bausubstanz - vor allem, wenn diese unter Denkmalschutz steht - sehr teuer werden kann.

2) Baujahre 1920 - 1959

Für diese Baujahre gilt im Prinzip das gleiche wie für die vorherige Baujahrsgruppe. Sehr begehrt sind die 20er bis 30er Jahre Villen mit zwei Vollgeschossen und dem typischen steilen Walmdach oder Zeltdach. Diese Gebäude weisen gerade in städtischen Wohnlagen meist gute sanierungsfähige Bausubstanz auf und haben oft sehr schöne harmonische Proportionen.

Insbesondere für die Baujahre direkt nach dem Krieg (1945) gilt, dass oft Trümmermaterial für den Wiederaufbau verwendet und ziemlich sparsam mit allem umgegangen wurde. Insbesondere sollte man hier auf statische Erfordernisse (Wand und Deckenstärken) achten, da diese oft heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen.

Zudem wurde meist recht einfach gebaut, wenig ansprechende Architektur, und mit oft  sehr kleinen Raumgrößen (Siedlungshäuschen).

3) Baujahre 1960 - 1979

Typische Merkmale dieser Baujahre sind:

-          die aufkommende Verwendung von Beton und Betonbauteilen (Wärmebrückenproblematik, Schallbrücken, Probleme bei auskragenden Betonbauteilen wie Balkonen etc. mit rostender Stahlbewehrung)

-          Glasbausteine (schlechte Wärmedämmung)

-         Fassadenverkleidungen mit asbesthaltigen Eternit- Platten, teilweise fehlende Hinterlüftung der vorgehängten Fassaden

-         Oft sehr große Treppenhäuser (Verkehrsflächen) und ungünstiges Ausbauverhältnis mit erhöhten Heizkosten pro m² Wohnfläche (gerade bei den 70er Baujahren)

-          Typische Dachform: Flachdach. Seit dem damaligen Baujahr unsanierte Flachdächer sind in der Regel ein Sanierungsfall. Hier sollte auf alle Fälle ein auf Flachdächer spezialisierter Dachdecker hinzugezogen werden, da die Beurteilung aufgrund der Kiesschüttung oft schwierig ist.

-         Sanitärausstattung, Bodenbeläge, Heizungssystem und Fenster entsprechen in der Regel nicht mehr heutigen Ansprüchen und müssen ausgetauscht werden. Elektroinstallation meist noch ausreichend, aber oft ebenfalls unmodern.

-         Gesundheitsschädliche Holzanstriche zum Schutz vor Holzschädlingen. Oft nur durch Laborprüfung erkennbar, da die flüchtigen Bestandteile bereits zum Großteil ausgegast sind.

-          Nachtspeicheröfen: Diese sind heute unwirtschaftlich und teuer in der Entsorgung.

-          Ein Vorteil dieser Baujahresklasse sind die oft schon sehr modernen und  großzügigen Grundrisse mit ausreichend großen Räumen und Geschosshöhen. 

4) Baujahre 1980 - 90er Jahre

Verbesserter Wärmeschutz, oft bereits 30er Aussenwände, jedoch in der Regel noch kein Niedrigenergiestandard bei Eigenheimen aufgrund der ungenügenden Dämmung von Außenbauteilen (Aussenwände, Dachflächen) und der noch nicht so fortschrittlichen Anlagentechnik bei Heizung und Lüftung (Bereits Niedertemperaturkessel aber oft noch keine Brennwerttechnik). Typisches Merkmal sind oft die dunkelbraunen Holzfenster bzw. Fensterelemente bei den 80er Baujahren.

5) Baujahre 1990 bis heute (2010)

Durch die Wärmeschutzverordnung von 1995 und die ENEV 2002, 2004, 2007 und 2009  wurde eine Verbesserung der Dämmwerte von Aussenbauteilen erreicht und auch die Industrie dazu angehalten, die Heizanlagen immer effizienter zu machen. Durch die stark gestiegenen Energiepreise und die politisch proklamierte Notwendigkeit gegen die durch CO2 und andere klimawirksame Gase verursachte Klimaerwärmung vorzugehen, gehen die Bestrebungen dahin, für die Beheizung, Kühlung und Beleuchtung von Immobilien so wenig Energie wie nur möglich zu verbrauchen. Dieses Bestreben ist richtig und sollte auch von denen unterstützt werden, die dem sogenannten Klimawandel noch skeptisch gegenüberstehen. Es ist einfach auch eine Frage des Umgangs mit knappen, endlichen Ressourcen, die wir nicht zu Lasten kommender Generationen unnötigerweise verschwenden dürfen.

Erdwärmenutzung, automatische Be- und Entlüftung, Photovoltaik, Solarkollektoren zur Heizungs- und/ oder Warmwasserunterstützung, intelligente Oberflächenbeschichtungen mittels Nanotechnologie, immer ausgefeiltere Konstruktion von Bauteilen (Rolladenkästen, Fensterrahmen, Wanddämmstoffen, etc.) wird die Bautechnik und die Gebäude in den nächsten Jahren weiter verändern. Passivhäuser (Beheizung ohne fossile Brennstoffe) und sogar bereits Aktivhäuser (Häuser, die sogar mehr Energie produzieren als verbrauchen) bilden zur Zeit noch einen geringen Anteil bei den Neubauten und erst Recht gemessen am Gebäudebestand. Aber die Zurückhaltung wird vermutlich mit weiter steigenden Energiepreisen und längeren Erfahrungen mit solchen neuen Bauweisen, Anlagen  und Materialien weichen. Welche Schwachstellen diese neuen Gebäudeformen aufweisen, wird erst die Zukunft zeigen. Durch die sehr gut gedämmten Regelquerschnitte der Objekte wird eine saubere, fugenfreie Planung und Verarbeitung immer wichtiger, da kleine Fehler bereits zu Feuchtigkeitseintrag in den Querschnitt von Bauteilen (Wände und Dachaufbau) führen und zu Schäden führen können. Insgesamt dürfte aber die Vermeidung von Wärmebrücken und gut gedämmten Häusern zu einem angenehmeren Wohnklima ohne Zugerscheinungen und geringerem Energieverbrauch für die Beheizung führen.