Ihnen sollte bewusst sein, dass Sie bei einem Erbbaurecht nicht Eigentümer des Grundstückes werden, sondern nur für eine bestimmte Laufzeit das Recht erwerben, das Grundstück zu nutzen bzw. zu bebauen (In der Regel 99 Jahre).

Wichtig ist bei bereits bestehenden Erbbaurechten, wie lange das Erbbaurecht noch läuft. Es sollte noch eine ausreichend lange Restlaufzeit haben. Grundsätzlich gilt, dass Ihre Verhandlungsposition als Käufer umso besser wird, je kürzer die Restlaufzeit des Erbbaurechts ist. Dies liegt daran, dass nach Ablauf der Vertragslaufzeit des Erbbaurechts dieses wieder dem Grundstückseigentümer anheim fällt. Eine Verlängerung des Erbbaurechts ist dann ggf. neu zu verhandeln (ebenso ein neuer, meist deutlich höherer Erbbauzins). Wichtig ist in dem Zusammenhang, was im Erbbaurechtsvertrag bezüglich der Entschädigung für bei Ablauf bestehende Gebäude vereinbart wurde. In der Regel muss der Grundstückseigentümer, sollte er das Erbbaurecht nicht verlängern, eine Entschädigung für aufstehende Gebäude leisten, die sich in der Regel nach einem Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen bemisst.

Achten Sie darauf, unter welchen Bedingungen der Grundstückseigentümer den sogenannten “Heimfall” geltend machen kann. Üblicherweise wird vereinbart, dass bei Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten der Grundstückseigentümer den Heimfallanspruch geltend machen kann, d.h. das Nutzungsrecht inkl. aufstehender Gebäude gehen schon vor Beendigung der Vertragslaufzeit des Erbbaurechtsvertrags wieder auf den Grundstückseigentümer über. ACHTUNG! Lassen Sie sich nicht auf Vereinbarungen ein, bei denen dieser Heimfall entschädigungslos erfolgen soll! Dies stellt ein sehr großes Risiko dar. Der Grundstückseigentümer muss dann zwar notfalls auch die Verpflichtungen (Schulden) übernehmen. Aber das investierte Eigenkapital sowie geleistete Tilgungen wären dann im Falle der Geltendmachung des Heimfallanspruchs verloren. Außerdem wird ein Bauvorhaben durch so eine Regelung im Erbbaurechtsvertrag fast nicht finanzierbar, da Kreditinstitute sich schwer tun dürften, ein Erbbaurecht mit solch einer Vereinbarung zu finanzieren. Im Falle einer Verwertung würde sich nämlich kaum ein Käufer finden lassen, der dieses Risiko zu übernehmen bereit wäre, zumindest nicht zum üblichen Preis des Erbbaurechtes.

Bei Wohnungserbbaurechten sollten Sie nicht die gleichen Preise zahlen, wie für “normales” Wohnungseigentum! Dies ist allein deshalb schon nicht angemessen, weil Sie ja noch den Erbbauzins zu zahlen haben und dieser Ihre monatlichen Nebenkosten erhöht!

Der angemessene Preis sollte theoretisch also mindestens um den auf die Restnutzungsdauer der Wohnung abgezinsten Erbbauzins unter den herkömmlichen Wohnungspreisen liegen. Es wurden hier schon recht clevere Modelle am Markt beobachtet, bei denen der Projektentwickler das teure Grundstück als Eigentümer behielt, die Wohnungen im Erbbaurecht gleich teuer wie normale Wohnungen verkaufte und zusätzlich noch den Erbbauzins kassierte. Natürlich gilt aber auch hier: Der Preis, der sich am Markt durchsetzen lässt, ist eben der Marktpreis, der für solche Objekte gezahlt wird. Einige Gutachterausschüsse veröffentlichen auch Vergleichspreise für Erbbaurechte bzw. Wohnungserbbaurechte.

Vergleichen Sie auch den zu zahlenden Erbbauzins mit den ortsüblichen Erbbauzinsen. Auch hier kann in der Regel der Gutachterausschuss weiterhelfen. Sollte dieser keine Informationen bereithalten, können Sie auch bei der Kirchenverwaltung nachfragen; die Kirchen halten viele Erbbaurechte und kennen oft die aktuellen Preise sehr gut. In Süddeutschland lag der Erbbauzins in der jüngeren Vergangenheit (Stand 2008) zwischen 3,50 - 5,00 % des Grundstückswertes. Ältere, bereits bestehende Erbbaurechte sind in der Regel relativ zum heutigen Grundstückswert günstiger, da die Grundstückspreise in den letzten Jahrzehnten in der Regel stärker gestiegen sind als die Indizes, an die die Steigerung des Erbbauzinses gekoppelt war.